危険？安全？ 東京、神奈川、埼玉、千葉の地盤色分けエリア地図

いわゆる住宅展示場ではあるんですが。

そとからモデルルームが見えないので、ちょっとわかりにくいんですが、中はかなり広くて（その割にお客さんが少なくてビックリするけど）、有名ドコロのモデルルームが一通り揃い、その他にもリフォーム業者や地場のハウスメーカー、建築事務所、スーモカウンターなどなど、かなりの充実度。

んで、こんな会社もありました。地盤ネット株式会社。地盤改良工事の判定やアドバイスをするというコンサルを提供している会社のようですね。

青いところが一番安全で、次に緑、黄色、オレンジ、赤、という具合のようです。以下簡単に、1都3県の地盤の固さ（柔らかさ）を見てみましょう。

まず東京都。23区は結構ヤワめで、多摩青梅地区は固め。神奈川県は、横浜のベイエリアはキビシイですが、あとは全体的に緑色。いちばん赤と黄色がおおいのが埼玉県でしょうか。川沿いの地盤は全体的にやわいようですね。千葉県は、中南部は緑色が多いですが、北部の両端が黄色が目立ちます。

【おすすめの駅シリーズ】 埼玉高速鉄道編

そもそもどこで家を買うか、エリアさえ決まっていなかったので、まずはどんな街なのか、関東全域を対象に、路線ごとに駅やその街の雰囲気を見てまわっていた時期があります。まずは、おそらく手が届きやすいんじゃないかと思っていた埼玉エリアから。

埼玉高速鉄道は、南北線に接続していて、都内北部から西部にアクセスのいい路線です。しかもわりと新設路線なので、開発が進行中で広々しているんじゃないかと期待して見に行きました。

しかし、結論から言うとそれは期待はずれで、赤羽岩淵は都市部と住宅地の境目、川口元郷から南鳩ヶ谷、鳩ヶ谷はもともとの住宅地を縦断している形で、特に新しくもないですし広々としているわけでもなく、あまりこれといった特徴がなく、駅周辺はほとんど施設がありません。

その北側、新井宿、戸塚安行、東川口あたりが、割と区画が広めの整理された住宅地で、このエリアが家族で暮らすにはいちばんゆったりできると思いました。東川口は駅前にこぢんまりした街がありました。

ただここまで、あまり開発が進みそうな雰囲気がなく、活気があるというよりはひっそりとした街の雰囲気を感じたのですが、その北側、浦和美園は全然違う雰囲気で、いままさに絶賛開発中という駅です。

駅チカに巨大なイオンモールがあって、その周りを新しいマンション、戸建の分譲地が囲んでいて、なにもないところに住宅街を一気に作っている雰囲気です。

ただ、イオンモール以外は特に街らしい雰囲気はなく、あまり深みがないというと怒られますが、非常に商業ベースで作られた街という印象を受けました。

あとで知ったことですが、さいたまスタジアムの最寄り駅でもあるらしく、コンサートやスポーツイベントがあるとものすごい人が押し寄せるという話です。

以上まとめると、埼玉高速鉄道の駅は全体的に平坦なのでアプローチがよく、比較的住みやすい街が多いですが、あまり活気が無い。浦和美園だけが雰囲気が随分違っていて、今まさに街を作っているところです。

独断と偏見では、戸塚安行駅周辺の住宅街、戸塚や長蔵の街並みに好感を持ちました。整理された住宅街、区画や道路も広めで狭苦しくなく、平坦でいい住宅街です。

【新築戸建】 パワービルダーの具体的な会社名

パワービルダーの特徴は以前にも書きましたが、パターン化された間取り、雨戸や網戸、照明器具などが付いていない、などがありますが、そもそもどの会社がパワービルダーなの？ということで、会社名を調べてみました。

飯田産業、一建設（はじめけんせつ）、アーネストワン、東栄住宅、アイディーホーム、タクトホーム、ですね。とくに一建設、アーネストワンはよく聞くと思います。それだけ分譲戸数の多い会社です。建売住宅の建築現場にいくと業者の名前が書いてあると思いますが、それでどの工務店かが分かります。

これらはすべて同じグループの会社、飯田グループホールディングスの子会社ですが、会社によって若干差別化されているようです。飯田産業は多少高級路線、アーネストワンは安め、などです。

【建売戸建】 中古戸建より新築戸建のほうが安くなる理由

戸建て物件を買おうかなと思って調べ始めた人ならすぐ分かることですが、中古戸建ってあんまり安くないよね、というかむしろ新築のほうが安くない？ということ。

なぜ逆転現象が起きるのか。先日のエントリーでも書いたとおり、いまは新築戸建がマスプロダクト化しており、空前の安売り時代なんですね。

いっぽうの中古戸建、これが値段が下らない理由がたくさんあるわけです。ローンの残債、元々高く買っている、あるいは高い金利で買っている、などなど。

いろんな不動産屋さんの話を総合してみると、中古戸建は市場価格だけで決まらないケースがあり、例えば住み替えの場合。残債が残っていたりすると、それをキレイにして新しい家に移りたいと思うのが人情ですよね。特にこれは築浅の物件でよくあるケースです。築年数が古ければ、残債もあまり残っていないので。

また良くないことに、金利が高い時代に買った家は、元金の返済が進まず、築年数が古くてもまだまだ残債が残っていたりする。そうなると悲惨で、残債はキレイにしたい、でも売れない、という状況に陥ってしまう。中には、売れない価格で頑張り続けて、何年も販売サイトに掲載されていたりするものもあります。

あるいは、元々買った値段が高かった場合。5000万で買ったんだからせめて3500万くらいで売りたい、といったケースです。昨今はパワービルダーの新築は安く買えるので、前は高かったかもしれないけど、もう今時はパワービルダーで新築が買えるよ、という状況になります。

中古戸建のオーナーは基本的には個人なので、経済原理だけでなく上記のような事情で市場価格から外れているものも数多いわけです。

では逆に、お買い得な中古物件とは何かというと、相続で売りに出されるケース。売り手としては、残債だとか買った時に価格だとかの損得勘定がなく、早めに現金化したいという思惑が働くので、不動産屋さんまかせですぐに資産化できる価格で出てくるケースが多い。築年数が古い物件に多い例ですね。

まとめると、築浅の中古戸建は新築戸建より割高になるケースが多く、築が古い戸建は市場価格なみ、あるいは割安になるケースが多いということです。

これらをふまえて、築10年から20年あたりの大手ハウスメーカーの中古戸建で割安なものを入手し、きっちりリフォームするのが結果的にいいモノを手に入れることができる気がしますね。

【新築戸建】パワービルダーの新築戸建の原価は？

自分で注文住宅を建てるとなると、最低でも1,500万はかかると言いますが、じゃあ新築で売られている大量の建売り戸建、あれの原価はどうなっているかというと…

例えばこんな物件。パワービルダーの典型例ですね。テンプレート化された間取り、網戸の付いていないサッシ（もちろんコストダウンのため）などが特徴です。



90平米なので、注文住宅だと坪単価40万に抑えても1300万くらいはしますが、これパワービルダーが作ると…余裕で1000万以下、だいたい800万円くらいが実際の原価だそうです。

ですが、その分品質も低いかというとそうでもない。安く作れる理由は、間取りのテンプレート化、工場で建材のプレカットによる工期短縮、大量仕入れ大量販売によるスケールメリットです。

確かに、4棟現場とかよくありますけど、これまでは地場の工務店が個別に独自に仕入れて分譲していたところ、中小のハウスメーカーが合従連合したパワービルダーが、細かい土地も仕入れて分譲もマスプロダクト化し、コストダウンを実現した、ということですね。

実物を見ると確かに、あまりいいモノ感はしませんが、パーツが安めのものを使っているからで、躯体そのものは工業製品としてある程度信頼できるものではある、といえるわけで、一概に忌避するものでもありません。

上記の物件で言うと、同じ土地に、同じ建物を注文住宅で建てようとしても高くなっちゃいますし、逆に割安感があるからといっても、パワービルダーは安く建てられるわけですから、利幅はきっちり確保されているということですね。

ともあれ、そこそこの品質で安い戸建が大量に供給されているわけで、消費者としては選択肢が増えて望ましい状況とは言えると思います。