【建売戸建】 パワービルダー全盛のいま、戸建てをどう買う？

建売戸建をこのところ立て続けに見てまして、そうすると「どこも一緒じゃん」って感じるわけですよね。建売戸建を見てる方ならわかると思いますが。

ファストファッション的な建売戸建

そして、はっきり言いますが…、安っぽい。いや、別に品質が悪いって言ってるわけじゃないんですよ。それなりにしっかり作られているのは分かりますし、悪くないんです。でも、なんというかファストファッション的というか、見た目もそうですが中に入っても驚くほど同じような印象を受けます。壁紙、床材から、階段の手すりまで。

パワービルダー全盛の時代

で、これ実際に同じだそうですね。飯田産業を中心とした中小のハウスメーカー、工務店6社が大統合して、いわゆる「パワービルダー」になったと。ある営業さんいわく「新築戸建て分譲のほとんどはパワービルダーで、特に関東では感覚的には7割以上」とのこと。んで、工法や材料の共有化をすすめてコストを下げていると。

聞くところによると、間取りもいくつかのパターンが決まってるそうで、例えばこういう土地だったらこの間取り、みたいにあてはめるようです。間取りが同じだと建材も同じなので、工場で大量生産のプレカットしておく、そうすると量産効果、工期短縮でコストダウンできますよと。

もちろんコストを圧縮していただくことは消費者にとっても嬉しい事なんですけど、いざ家を買おうとすると、大きな買い物なわけで、そういう時にどれも似たような見た目、間取り、内装を見せられるとどうも触手が伸びないわけです。

ハウスメーカーの戸建

じゃあどうするか。ハウスメーカーの建売戸建にするか、注文住宅にするか、ということですよね。（ハウスメーカーとは一般的に名が通っているメーカーのことを指すようです。セキスイハイムとか、パナホームとか、ダイワハウスとかトヨタホームとかタカスギとか）。

でもハウスメーカーの建売戸建は高いです。感覚的にはパワービルダーより1000万円くらい高い。よくあるのが、20戸から数十戸の開発分譲地を作って、新築マンションみたいに町の名前を付けて売り出す手法。確かに宣伝が上手なのでよく見えますが、それならむしろ注文住宅にしちゃったほうがいいな、と思いました。私は。

注文住宅を考え始めたものの…

でも、どうやってハウスメーカーなり工務店なりを探すんだろう。知人の紹介とかもいいんだろうけど、それよりいろんなところと話してみたいですよね。

つづく…

マンションの規模について - 大規模マンションを選ぶべき理由

新築マンションをいろいろ見ていくうちに、大きく2種類に別れることがわかりました。世帯数が100戸以下の中小規模マンションと、200から300戸以上で棟数もいくつかある大規模マンションです。

最初に断言してしまえば、大規模マンションのほうがメリットが多い、マンションならではのメリットを色濃く持っている、と考えます。

マンションならではのメリットって…

マンションならではのメリットって、何でしょうか。家探しを始めたばかりのころ、「ヒルコートテラス 横浜汐見台」の営業マンと何度も話すうちに、いろいろと気づいたことがありました。

ヒルコートテラス 横浜汐見台は400戸クラスの比較的大規模なマンションで、7棟構成ということもあり敷地が広々としており、敷地内にちょっとした公園もあります。

マンションの住民同士が使うなかばプライベートな空間なので、子供を遊ばせるのにも安心だし便利、子供同士友達もできるでしょう。親同士の交流もうまれそうです。

共有施設もすごく魅力的でした。特にパーティールーム。大型ディスプレイが設置されていて、パンフレットにはサッカーの観戦をしている様子が書いてあったのですが、それにすごくピンときました。住民同士で一緒に日本代表を応援して盛り上がって、仲良くなれれば、それはそれでとても楽しそうです。

もうひとつ、マイカーを整備するガレージもすごく気に入りました。私はクルマ好きで、簡単な整備なら自分でやってしまうのですが、ある程度工具も準備してあって（たしか東急ハンズプロデュース）、そういう設備が使えればすごく便利だし、クルマ趣味を通じて知り合いができればそれもとても楽しいだろうなとイメージできました。

仕事以外のプライベートで、こういう交流ができることは、マンションに住む代えがたい魅力だと感じます。しかも同じマンションの住民同士、ご近所さんです。長く続く友人関係ができれば、それは終の棲家としてマンションを選ぶ理由、人生がもっと充実するひとつの要素なのでは、とさえ感じました。

これがマンションの魅力の本質だとしたら、大規模マンションのほうがいいということは明らかですよね。中小規模のマンションだと、まず共用スペースはあまり望めません。駐車場を作ったらもうスペースがない、という物件もあります。

共用施設にしても、戸数が少ない分充実していないところが多いです。100戸クラスだと共用施設なし、というところもめずらしくありません。

逆にネガティブな面は

もちろん、ネガティブな面もあります。そもそもご近所さんと交流したくないという方。でもそれはマンションの規模には関係ないですし、そもそもマンションでなく一戸建てのほうが近所と交流せずに暮らせるんじゃないかと思います。

あと、管理費・修繕積立金が高くなっちゃうのでは、という懸念。これは、戸数が多い分で分担するので、それほどではない気がします。実際SUUMOでいろいろ検索してみても、マンションの規模と管理費・修繕積立金の相関関係は見受けられませんでした。

ということで、どうでしょうか。夢見すぎでしょ、というご指摘も甘んじて受けますが、賛成いただける方も多いのではないかと思います。私自身もマンションを買うなら大規模マンションを選びたいと思っています。

マンションを買う？なら修繕積立金のカラクリは理解してるんですよね。その2

というわけで前半からの続きです。

修繕積立金についてはっきり言っておきたいのは、修繕積立金でカバーされる範囲、これをきちんと理解すべきですよ、ということ。私が話をしたマンションの営業マンは、誰もこのことを言いませんでした。

修繕積立金の用途とは

「住居のメンテナンスは、一戸建てでも必要なことです」といったあいまいな言い方をするんです。確かにそのとおりではありますが、修繕積立金ですべて賄われるわけじゃありません。

例えば、水回りが故障したり、壁紙だって日焼けしたりすれば替えたくなるのが心情ですが、これは対象外です。じゃあ何のための修繕積立金かというと…、こちらのサイトがよくまとまっています。

管理費と修繕積立金について | 「管理まるわかり」読本 | 安心管理 | 穴吹コミュニティ
管理費と修繕積立金の用途について分かりやすく整理されています。







修繕積立金の用途でよくあるのが、外壁の塗り替え、屋根（防水）のメンテナンス、共用設備のメンテナンス、エレベーター、機械式駐車場、などでしょうか。

外壁や屋根は、一戸建てでも必要ですし、百歩譲って（自分で業者を決められない、タイミングを決められない）納得するにしても、共用設備やエレベーター、機械式駐車場はマンションだけにかかるコストですよね。

共用設備にジャグジーやらキッズルームやらがあるところは要注意です。ジャグジーは使う人が限られる割にメンテがかかる、キッズルームはそのうち世帯年齢が上がって誰も使わなくなるのが素人でも分かります。

そのほかの例では、私が話を聞きに行った「ヒルコートテラス 横浜汐見台」での話です。この物件は機械式駐車場が何割かあるのですが、分譲後何年か経つと、高齢化に伴って駐車場がだんだん空きが出てくることを予想しており、修繕積立金で、駐車場を潰して公園にすることが決まっているそうです。ヒルコートテラスは野村不動産が扱っているので、そのあたりの知見があるとのことでした。

まあ、そのこと自体は納得するにしても、一戸建ての場合は発生しないコストだよな、と考えてしまいます。

毎月の積立以外に一時金も

…それに、修繕のタイミングで一時金を徴収することもあるようです。「ヒルコートテラス 横浜汐見台」では、一時金が発生しないことをアピールしていましたが、逆に他のマンションではよくあることだそう。

一戸建てはどうかというと…
壁紙の張替えとか水回りのメンテナンスとか、そのあたりは修繕積立金や管理費ではカバーされないので、マンションでも一戸建てでも、自分の責任でやるしかありません。この点については同じ。

では例えば、突然雨漏りするようになった！といった場合。これは、マンションなら修繕積立金を使えますが、一時金が必要な場合もあります。

いっぽう一戸建ては、これはもちろん自分で何とかするしかないですね。調べてみると、DIYで数万円で直す方法から、屋根の全葺き替えで100万以上かかる場合もあるようです。これは必要経費として納得するしかありません。

つまり何が言いたいかというと…

修繕積立金で、すべての住居のメンテナンス費用がカバーされるわけじゃないこと、そしてその使いみちは、一戸建ての場合には発生しないコストもあること、ここをきちんと整理して理解する必要があるということです。

ゆえに、マンションの営業マンから「住居のメンテナンスは、マンションでも一戸建てでも必要ですよね。それを積み立てておくか、トラブルが発生したときに支払うか、その違いだけです」と言うようなことを言われたときには、その営業マンの言うことは要注意、ということですね。